上海繁华都市的一隅，有着这样一些“都市里的村庄”：毗邻热闹的商业中心、交通枢纽，内部却是居住混杂、安全隐患突出。经过一轮快速的城市发展，当周边地块相继变身为城市新景，这些“城中村”却因为地块零星、人口密度高等种种原因，成了城市改造中难啃的“骨头”。

　　然而，它们并不是“被人遗忘的角落”。

　　“2002年时，闵行区有186个基地、1.18万户农户需要实施城中村改造，经过10年的努力，至2012年11月底，全区还剩72个基地、近5000户农户。”闵行区有关负责人告诉记者，去年全区完成动迁拔点90个地块，涉及1209户农户，850家企业，腾地约1.44万亩，“拔点”速度和规模创下历年之最。在加快存量“城中村”改造进度的同时，有效遏制了新“城中村”的产生。

　　城中村改造，越到后面难度越大，闵行区靠什么加快啃下这些难啃的“骨头”？

　　就地就近——撬动改造的一把“钥匙”

　　梅龙镇曙建村13组的叶国兴，祖祖辈辈没离开过自家的村子。每次说起村里要实施“城中村”改造，老叶的头都摇得像拨浪鼓。“我们这里交通位置多好，出门就是百安居、易买得，不搬不搬！”

　　“城中村中的村民，大多世代居住在这块土地上，有着深厚的故土情结。实施改造，应该充分考虑到农民难离故土的需求，就地或就近安置农民。”闵行区房管局副局长姚群凤说。

　　虹桥镇井亭七队、高家塘基地五六年前就开始启动城中村改造，有关方面多次安排动迁房源，可距离较远，老百姓坚决反对，改造的事也只能一再搁置。经过反复征询意见，最后闵行区确定：在原地建设适需动迁房，为井亭七队、高家塘基地的动迁打通了瓶颈。就近优先安置动迁农民，也成为闵行区撬动城中村改造工程的“钥匙”之一。

　　“在考虑城市化建设的时候，应该有‘一盘棋’的意识，舍得将含金量高的土地拿出来，作为集中安置动迁农民的基地。”闵行区有关负责人表示，提前统筹考虑农民安置房基地的建设，不仅有利于相关配套设施的完善，也可尽可能缩短动迁农民在外过渡的时间。

　　为此，莘庄工业区一方面积极寻求优质工业项目的落地，另一方面，在本区域集中规划建设了53.5万平方米的农民动迁房基地，为工业区的整体动迁备足了房源。这样，一旦有好的投资项目形成意向，便可尽快实现腾地。

　　叶国兴一家最终欢欢喜喜迁离了位于莲花南路银都路的老宅，搬至离老宅1公里左右的吴泾动迁房基地，“比起老宅，新的居民新村环境、房屋质量等各方面都有了提升，我们相信，以后生活也会越来越便捷！”

　　居民股东——确保农民长期稳定收益

　　莘庄工业区横泾村第五村民小组的乔仁林，没想到，做了大半辈子农民，有朝一日能成为居民，甚至股东。

　　乔仁林所在的村子改造后，他家获得了两套位于“申莘二村”的动迁房。原先，莘庄工业区下辖6个行政村，每个村设一公司制的集体经济组织；2009年，莘庄工业区组建了社区股份合作社，将原先集体制公司的资产，统一按农龄全部量化到了村民，村民以自愿入股形式，购买相应资产。

　　于是，乔仁林一家五口，变成了“莘庄工业区社区股份合作社”的股东。近3年来，合作社每年将工业厂房租赁等运营收入分红，老乔一家每年能获得10%左右的资产回报率。“现在我已经到了退休年龄，除了享受城镇职工社会养老保险，每年还有一笔分红收入，没了后顾之忧！”老乔相当满意。

　　“实现城中村改造，首要的任务是考虑失地农民的生活保障问题。”闵行区房管局局长韩朝阳说，这不仅意味着，要通过合理的市场化手段，给予农民房屋征收的相应补偿，更要考虑农民的长期发展。

　　闵行区按照“安置面积保底、产权房等值交换”的原则，实施农民房屋征收，并统筹考虑了农民房屋出租损失、过渡期房屋租赁等因素，给予农民一定的奖励、过渡费用。除了让农民享受到政策规定的城镇职工社会养老保险或小城镇社会保险，还广开渠道增加农民收入。

　　莘庄工业区通过组建社区股份合作社，解决了集体资产的产权问题，也为农民建立起了长期稳定的收益机制。这一做法，在全区各镇得以推广。闵行区七宝镇捆绑汇恒商务大厦项目，发动村级经济入股参与建设，为村级经济的发展注入优质资产。同时，发动村民投资公租房项目“联明雅苑”建设，让入股村民分享公租房出租的租赁收益；虹桥镇则借用市场之手，商洽由征地单位一揽子解决农民离土后的后续保障问题，提高了农民养老保险的等级。

　　公开公平——刷新腾地速度的奥秘

　　梅龙镇的银都路曙建村基地，已纳入改造，从去年3月12日房屋征收临时指挥部入驻，到5月24日144户签约村民全部搬离，仅3个月时间，刷新了闵行区的腾地速度。

　　“这块基地内原先违章搭建严重，早在2007年就打算对其实施改造，但由于当时没有明确改造方向，零星的拆违工作推进得很不顺利。”据姚群凤介绍，曙建村基地顺利启动改造，一方面是因为项目明确了未来的改造方向——引入市二中学，明确了住宅和商业开发方向。另一方面，是这块基地的房屋征收，自始至终贯彻了公开公平公正的原则，实施阳光征收。这正是闵行区城中村改造得以加速的重要“助推器”。

　　基地村民说，老百姓普遍有怕吃亏的想法，总认为“摒”到最后能多得益，谁也不肯先签约。“现在，所有被征收家庭的信息、房源安置信息、房屋征收政策都向大家公开，谁都可以去查，我们签约，就没有后顾之忧了。”

　　对于那些一时仍无法启动城中村改造的地块，闵行区也没有置之不理。

　　七宝镇对沪星十队、联盛花园、横沥新村3个外来人口集聚、环境脏乱的城中村地块，启动了社区化管理试点。“这些地块，平均每户农民家中的房屋被租借给了7至8户外来人员，相应的卫生、供电、供水设施都无法满足众多人员的居住需求。”七宝镇副镇长夏明弟说，镇里仅对沪星十队一个基地，就投入400多万元，改建了道路，增设了下水道及供电管网设施，还新建了公共厕所，设置了门禁卡管理系统，对外来人员实施有效管理。

　　“我们希望，经过多方努力，原先脏乱差的城中村，能够尽快旧貌换新颜，城中村的村民们，生活也能节节高。”闵行区有关负责人表示。