作者：李逸

每天上班，上海市闵行区颛桥镇中沟党支部书记顾顺明，都会习惯性地站在办公楼的窗口眺望一下对面地块上的进展，看着地块上的房子每天“长”高一点，顾顺明也跟着开心一点。

最近一则好消息更是让顾顺明倍感欣喜：地块上在建的一处古典中式园林风格公寓正在紧锣密鼓地建设收尾中，预计7月就要完工对外供应。之所以让顾顺明如此“上心”，因为这个项目是拓宽集体经济组织增收渠道的有益探索，也是闵行区利用集体建设用地建设租赁住房试点项目。

上海盛捷星河湾星邸服务公寓即将建设完工

盘活存量资源 村集体建设用地上“长”出租赁住房

说到这个地块，顾顺明异常感慨。这里（老沪闵路2460弄）是中沟村仅存的两处闲置地块中的一处，面积约为30亩。该地块原为一家印刷机制造厂，2010年腾出土地后，一直处于闲置状态。

“2008年，我们曾站在星河湾一期住宅的大楼上俯瞰周围，就想将这块地的业态进行调整。”顾顺明回忆道。当时，星河湾集团刚刚入驻中沟村发展，顾顺明曾与星河湾集团相关负责人一起商量，将地块进行调整，带动周边区域共同发展。很快，在一番工作之后，此处地块上的印刷机制造厂进行了搬离，地腾出来了。然而由于种种原因，这项工作一时耽搁了下来。

“从1992年至2012年，我们用了整整20年的时间，15个村民小组全面动迁，全部上楼，村里大部分厂房被征用或租用，留下来的只有2块闲置空地了。”顾顺明说，推动中沟村整体区域发展的脚步始终没有停歇。现在区域范围内高楼林立，道路优美，绿化繁茂；星河湾一期、二期、三期住宅，商业街，北外附属上海田园高中等地标建筑都建立起来，整体环境都有了很大改善。

中沟村地块上现已崛起了“星河湾”地标

2019年，顾顺明惦记的这块地终于迎来了转机。“当时上海市里有相关政策下来，中沟村集体建设用地可探索用于建设租赁住房。”为提高集体土地资源利用水平，拓宽集体经济组织农民增收渠道，经区、镇两级政府的研判、村集体决策，中沟村的这块地终于迎来了二次转型——建设社会租赁住房，并列为区利用集体建设用地建设租赁住房试点项目（即上海盛捷星河湾星邸服务公寓项目）。

该项目不改变建设用地权利人，不改变集体土地性质，项目建设立项主体为村实业公司，土地及建筑产权证均属村实业公司，明晰产权归农民集体所有。

考虑到中沟村实业公司资金不足，且无房地产开发资质和经验，经政府研究，中沟村集体决策，整合利用社会资源，拓宽融资渠道，决定引入开发经验丰富的星河湾集团共同参与建设，探索实行代建代管模式。

双方合同约定，建设期内，中沟村集体每年获100万元保底收益；运营期内，中沟村集体每年获500万元收益，每5年环比递增5%，预计代建代管期内中沟村集体共收益约2.9亿元，将全部纳入中沟村实业公司收益，每年年底按份额（以农龄计算）向中沟村村民分红。在保障村级运转、留足发展资金后，年底按份额（以农龄计算）向中沟村村民分红。

记者获悉，该项目于2019年3月完成签约并正式启动，中沟村集体收入已按合同协议获得相关收益。近日，上海盛捷星河湾星邸服务公寓建设工程已进入收尾阶段。

“该试点项目发挥了民营地产开发公司的资金实力和经验优势，实现社会资本资源和集体土地资源的良好整合。”闵行区农业农村委相关负责人表示，中沟村的这个项目提高了集体土地资源利用水平，拓宽集体经济组织增收渠道，这也将为闵行区其他村提供相关借鉴。

而通过盘活存量资源，中沟村的另一块位于光中路上的闲置用地也有了着落：也将采用此种方式，作为某知名品牌文化企业的厂房，建设完成后所有产权属于集体所有。对于顾顺明来说，他心里的两块“大石头”终于可以放下了。

来源：闵行区融媒体中心

据悉，中沟村位于闵行区颛桥镇东北面，北界春申塘与莘庄镇相邻，东接梅陇镇，西毗横泾河，南连光辉村。全村原有15个村民小组，770户，2890人，现已撤队14个，15个村民小组全部动迁。

持续增量增收 成本价回购物业

自《乡村振兴促进法》《上海市乡村振兴促进条例》实施以来，各级政府高度重视，颛桥镇以深化农村综合改革为动力，发展壮大农村集体经济。

颛桥镇通过合作共建、代建代管、合作经营、抱团回购等各种形式，村镇不断加强联动，通过引入有品牌、有能力、有资金的社会投资方共同开发，以多种形式盘活利用集体资源、资产，推动农村集体经济转型升级，保障农村集体经济组织运营和发展壮大。

“对于一些资金体量小，无法独自进行开发建设的经济薄弱村，采取‘抱团取暖’模式，着力增强集体经济组织的持续发展能力，为集体经济组织增添收入来源。”颛桥镇经发办主任盛夏介绍，中沟村也加入其中，享受了一份“增收红利”。

例如，剑川路龙湖商业体回购项目由镇资产公司托底，10个村参与，根据龙湖商业体总体规划，将项目东侧3号楼的4-12层，西侧4号楼整幢，共计约3万平方米，按照2万元/平方米左右的单价（成本价）由集体经济组织进行回购，回购后再按照3.6元/平方米的价格由龙湖进行返租及运营，返租期20年，租金每3年递增5%，中沟村就回购了这个项目的1500平方米。

剑川路龙湖商业体回购项目

据悉，包括中沟村在内的颛桥镇13个村集体经济组织完成了产权制度改革，村民在享受原有村民福利的同时，还可以通过农龄享受收益分配。

“通过多措并举，集体资产提质增效，村民所享受的集体经济组织福利及收益分配的支出也逐年增加。”中沟村下属公司上海昌星实业有限公司总经理张佳介绍，每逢过年过节，冬季送温暖、夏季送清凉，村民福利都逐年提升，村民们的小日子也过得蒸蒸日上。

（原载于“今日闵行”微信公众号，作者单位：闵行区融媒体中心、区农业农村委、颛桥镇）

来源：上海市闵行区

作者单位：闵行区融媒体中心

责任编辑：朱霖 巩序正 马平川